L’Affrancazione nella recente giurisprudenza
Con sentenza del 16 settembre 2015 n. 18135 la Cassazione a Sezioni Unite ha stabilito definitivamente che, in mancanza di convenzione integrativa di affrancazione, il vincolo relativo al prezzo massimo di cessione per gli alloggi realizzati nei Piani di Zona segue il bene nei successivi passaggi di proprietà a titolo di onere reale senza limiti di tempo, indipendentemente dall’epoca di stipula della convenzione sia nel caso di concessione in diritto di superficie che di cessione in proprietà.
Sulla base di tale orientamento, il Commissario Straordinario Tronca del Comune di Roma ha emanato la Delibera 40 del 6 Maggio 2016 con la quale sono stati specificati i criteri per la rimozione dei vincoli relativi al “prezzo massimo di cessione” gravanti sugli alloggi realizzati in aree PEEP e per la determinazione del valore venale delle aree.
Con la Deliberazione di Giunta Capitolina n. 13 del 5 agosto 2016 sono state approvate le linee guida per l’eliminazione dei vincoli del prezzo massimo di cessione nonché del canone di locazione definendo l’iter per l’espletamento delle varie fasi del procedimento amministrativo. Considerata la complessità del procedimento i tempi per le istruttorie sono stati stabiliti in 180 giorni.
La recente sentenza della Cassazione a Sezioni Unite e i successivi interventi normativi emanati recependo il predetto indirizzo giurisprudenziale, hanno perciò impattato con rilevanti conseguenze rispetto a quanto sinora si era praticato avuto riguardo alle compravendite ed alle locazioni di immobili realizzate su aree PEEP.
I proprietari degli immobili che adesso vogliano vendere gli immobili a prezzi di mercato – maggiori ai prezzi massimi di cessione – dovranno presentare apposita domanda all’Amministrazione Capitolina, versare il corrispettivo per la rimozione e sottoscrivere con Roma Capitale apposita convenzione integrativa. Ai fini della presentazione dell’istanza per la rimozione del vincolo devono essere comunque trascorsi cinque anni dalla data di primo trasferimento dell’immobile.
Affrancazione: la realtà di oggi a Roma
Ad oggi la realtà è che il competente Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica è oberato delle relative istanze talvolta urgentissime se si pensa ai preliminari di compravendita già stipulati ed il cui contratto definitivo è di fatto “bloccato” a seguito della nuova normativa che dispone la preventiva “affrancazione”. È altresì difficile comprendere i criteri di calcolo nella determinazione della affrancazione anche solo per fare delle simulazioni e poter accertare in via preventiva il costo delle affrancazioni.
Altra rilevante conseguenza è costituita dalla circostanza per cui la cessione dell’immobile successiva alla prima vendita, in violazione del “prezzo massimo di cessione” comporta la nullità parziale del contratto di compravendita e precisamente la della clausola relativa al prezzo e sostituzione del prezzo massimo a quello convenuto tra le parti.
Se ad esempio, se il primo proprietario di un immobile costruito in diritto di superficie in area PEEP ha avuto in assegnazione l’alloggio al prezzo di euro 100.000,00 e lo ha rivenduto a prezzi di mercato – e perciò in violazione del prezzo massimo di cessione – ad euro 450.000,00 potrà essere convenuto in giudizio affinché venga dichiarata la nullità parziale del contratto di compravendita per la parte relativa alla determinazione del prezzo e la condanna alla restituzione della differenza pari ad Euro 350.000,00.
Cosa fare allora?
Lo Studio Panagia è a disposizione di coloro i quali si trovano in tutte le diverse situazioni che il principio del “divieto di violazione del prezzo massimo di cessione” ribadito dalla Cassazione ha determinato.
A tutela degli ignari venditori che si sono affidati nel tempo alle Agenzie Immobiliari e Notai roganti in violazione delle disposizioni di legge, a tutela dei compratori che possono oggi chiedere la nullità parziale del contratto di compravendita relativamente alla clausola di determinazione del prezzo, ma anche a favore di coloro i quali sono costretti oggi obbligatoriamente a provvedere alla affrancazione del diritto di superficie per poter vendere l’immobile al prezzo di mercato.
