Le aste giudiziarie sono uno strumento processuale che consente di attuare la vendita forzata di un bene pignorato per il soddisfacimento della pretesa del creditore.

Come inizia la procedura esecutiva?

La procedura esecutiva viene promossa a seguito della notifica dell’atto di precetto nel cui contesto viene indicato il titolo esecutivo in virtù del quale si agisce esecutivamente, la natura del credito ipotecario o chirografario, l’ammontare della posizione debitoria e, successivamente, tramite l’atto di pignoramento, l’indicazione del bene da sottoporre ad esecuzione.

Chi sono il Custode e il CTU?

Nel corso della procedura esecutiva, il Giudice dell’Esecuzione nomina il custode e il perito (CTU). Il custode amministra e gestisce l’immobile pignorato, può ad esempio agire per il pagamento dei canoni e deve consentire la visita dell’immobile pignorato agli aspiranti acquirenti. Il CTU è un perito che effettuerà il sopralluogo nell’immobile, descrivendo lo stato dei luoghi di fatto e di diritto e concludendo con una stima del valore economico del compendio pignorato.

Il debitore può costituirsi in giudizio?

Il debitore, processualmente denominato “parte esecutata”, ha notizia dell’avvio della procedura esecutiva a seguito della notifica dell’atto di precetto e successivamente dell’atto di pignoramento. Nella maggior parte dei casi il debitore, evidentemente in stato di grande difficoltà economica e personale, decide di non costituirsi in giudizio lasciando così che la procedura faccia il suo corso. Tale decisione è da ritenersi del tutto errata e anzi è molto importante costituirsi in giudizio con un avvocato esperto in procedure esecutive che possa seguire la correttezza dell’iter procedurale.

Dopo il pignoramento posso ancora salvare la casa dall’asta? Come?

Sin dalla notifica dell’atto di precetto e prima ancora della notifica dell’atto di pignoramento è fondamentale rivolgersi subito ad un legale esperto in procedure esecutive che potrà ravvisare eventuali irregolarità di forma e/o di diritto esperendo le relative opposizioni agli atti esecutivi o all’esecuzione. Anche nel corso della procedura sarà sempre possibile avviare delle trattative di chiusura transattiva con le Banche che pertanto rinunceranno all’esecuzione mediante il deposito dei relativi atti di rinuncia.

Cos’è la conversione del pignoramento? Entro quando occorre farla?

Un rimedio molto importante e tempestivo per sospendere l’esecuzione è costituito dal “ricorso per la conversione del pignoramento“. In data antecedente alla emissione della prima ordinanza di vendita, il debitore potrà chiedere di sostituire ai beni pignorati una somma di denaro pari all’importo dovuto al creditore pignorante e a quelli intervenuti, comprensivo di capitale interessi e spese di esecuzione. Unitamente all’istanza deve essere depositata in Cancelleria, a pena di inammissibilità, una somma non inferiore a un quinto dell’importo del credito per cui è stato eseguito il pignoramento e dei creditori intervenuti.

La somma da sostituire al bene pignorato verrà quindi determinata dal giudice, sentite le parti in udienza, non oltre trenta giorni dal deposito dell’istanza di conversione, disponendosi, se ricorrono giustificati motivi, che i debitore versi con rateizzazioni mensili entro il termine massimo di trentasei mesi la somma complessivamente determinata.

Possono intervenire nella procedura anche gli altri creditori?

Possono intervenire nell’esecuzione i creditori che nei confronti del debitore hanno un credito fondato su titolo esecutivo nonché i creditori che al momento del pignoramento avevano eseguito un sequestro sui beni pignorati, ovvero avevano un diritto di pegno o un diritto di prelazione risultante dai pubblici registri, ovvero erano titolari di un credito di somma di denaro risultante dalle scritture contabili.

L’atto di intervento deve essere disposto prima che sia tenuta l’udienza in cui è disposta la vendita o l’assegnazione e deve contenere l’indicazione del credito e la domanda di partecipazione alla distribuzione della somma ricavata.

I creditori intervenuti partecipano all’espropriazione dei beni e, se muniti di titolo esecutivo, possono provocarne i singoli atti.

Chi può partecipare all’asta?

A norma dell’art. 579 c.p.c. “Ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto“. Le offerte devono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale. Gli avvocati possono fare offerte per persone da nominare.

Nell’asta senza incanto i partecipanti presentano le offerte d’acquisto in busta chiusa in Cancelleria con l’indicazione del prezzo, del tempo e del modo di pagamento. Le buste vengono poi aperte nell’udienza fissata per l’esame delle offerte alla presenza dei vari offerenti.

Sull’offerta decide il Giudice, sentite le parti e i creditori iscritti non intervenuti. Se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita la stessa è senz’altro accolta. Se il prezzo offerto è inferiore rispetto al prezzo stabilito, il giudice non può procedere alla vendita se vi è il dissenso del creditore procedente o se ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita col sistema dell’incanto. In caso di più offerte valide viene indetta una gara tra gli offerenti assumendo come prezzo a base dell’asta il valore dell’offerta più alta.

Come funziona l’asta senza incanto e con incanto?

La Legge 28 dicembre 2005 n. 263 e la successiva legge 24 febbraio 2006 n. 52 hanno previsto che nelle vendite giudiziarie la modalità senza incanto sia quella che in via preliminare debba essere adottata. Solo in subordine, e nel caso in cui l’asta senza incanto vada deserta, si potrà procedere alla vendita con incanto.

Nella vendita con incanto si realizza una gara tra gli offerenti. Il Giudice stabilisce nell’ordinanza di vendita le modalità, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento delle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e il prezzo entro il quale il prezzo deve essere depositato.

L’aggiudicazione del bene all’asta

Nel caso di asta con incanto, l’aggiudicazione non è definitiva fino a quando non sono decorsi 10 giorni dall’incanto. Entro tale termine, chiunque può presentare offerta scritta in aumento di un sesto rispetto a quello dell’aggiudicazione.

In tal caso, verrà fissato un nuovo incanto al quale potranno partecipare tutti gli interessati. Nel caso di asta senza incanto invece non si applica il termine di dieci giorni e l’acquisto diventa definitivo ad avvenuta aggiudicazione.

Il decreto di trasferimento

A seguito dell’aggiudicazione, il Giudice emette il decreto di trasferimento che oltre a trasferire la proprietà del bene in capo all’aggiudicatario ha anche l’ulteriore effetto di provocare la cancellazione di tutti i gravami quali le ipoteche e i pignoramenti (cd “effetto purgativo delle vendite forzate immobiliari).

La vendita, e quindi la successiva aggiudicazione, avviene nello stato di fatto in cui i beni si trovano e non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o per mancanza di qualità. Non è previsto il diritto di recesso.

In caso di mancato versamento del saldo prezzo dell’aggiudicazione, viene dichiarata la decadenza dell’aggiudicatario a cui viene trattenuta la cauzione già versata a titolo di penale.

Chiunque disturba o impedisce la libertà degli incanti commette reato penale.