Procedura di sfratto

Cos’è lo sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità è una procedura formale con la quale il proprietario che concede in affitto un immobile a uso abitazione o commerciale, può richiedere al Tribunale di ottenere la risoluzione del contratto di locazione mediante l’emissione di un provvedimento esecutivo definito “convalida di sfratto”, la liberazione dell’immobile e l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

Quando si può sfrattare chi non paga

Nel caso di contratti di locazione ad uso abitativo è possibile chiedere lo sfratto per morosità anche se il conduttore non ha corrisposto una sola mensilità, ma l’inadempimento deve protrarsi per almeno 20 giorni. Pertanto il procedimento di sfratto può essere azionato solo a partire dal ventunesimo giorno successivo a quello in cui il pagamento doveva avvenire.

Nel caso di contratti di locazione ad uso commerciale, assume invece rilevanza l’entità della morosità in rapporto all’interesse concreto del locatore e ai principi della buona fede contrattuale. Quindi, nel caso di locazioni commerciali, il mancato pagamento di alcune mensilità del canone non comporterà automaticamente la risoluzione del contratto per inadempimento e lo sfratto per morosità. Spetterà al Giudice valutare – sulla base delle singole fattispecie in esame – la gravità dell’inadempimento.

Come funziona la procedura di sfratto?

Quando il conduttore non è in regola col pagamento dei canoni di locazione, il proprietario dell’immobile deve inviare una lettera di diffida scritta mediante racc. A/R con la quale lo invita a sanare la posizione debitoria avvertendolo che, in mancanza, attiverà la procedura di sfratto per morosità per ottenere la risoluzione del contratto con conseguente liberazione dell’immobile e l’emissione del provvedimento di ingiunzione per il mancato pagamento dei canoni e degli oneri accessori.

Per attivare la procedura di sfratto per morosità il legale dovrà redigere un atto di citazione con invito a comparire avanti al Tribunale ad una udienza che potrà essere indicata non prima di 20 giorni dal perfezionamento della notifica dell’atto al conduttore.

Quando si intima la licenza o lo sfratto, la citazione a comparire deve essere fatta inderogabilmente avanti al Tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata.

Cosa succede alla prima udienza?

La mancata comparizione del locatore all’udienza fissata nell’atto di citazione comporta la cessazione degli effetti dell’intimazione.

Se, invece, l’intimato non compare o comparendo non si oppone, il giudice convalida la licenza di sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l’apposizione della formula esecutiva.

Se l’intimato compare e oppone delle eccezioni non fondate su prova scritta, il Giudice su istanza del locatore, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio.

Cos’è il “termine di grazia”?

Il beneficio comunemente definito come “termine di grazia“, può essere concesso dal Giudice al conduttore moroso il quale, citato in giudizio a causa del mancato pagamento dei canone di locazione, versi in comprovate condizioni di difficoltà economica.

Il Giudice, ove richiesto dal conduttore all’udienza di prima comparizione (che deve pertanto costituirsi in giudizio e presentarsi personalmente o a mezzo del proprio procuratore), può concedere un termine non superiore a 90 giorni per consentire al conduttore di versare interamente:

1. Il complessivo importo dovuto per i canoni scaduti alla data di intimazione dello sfratto (e pertanto non gli eventuali ulteriori canoni scaduti e non pagati successivamente alla data dell’intimazione);
2. l’importo dovuto per gli oneri accessori, quali ad esempio le spese condominiali, alla data di intimazione dello sfratto (e non quelli eventualmente scaduti e non pagati successivamente);
3. gli interessi legali sugli importi precedenti;
4. le spese legali liquidate dal Giudice.

L’udienza viene così rinviata a non oltre 10 giorni dal termine sopra assegnato, al fine di verificare l’esatto adempimento del conduttore. Questi, al fine di evitare la convalida dello sfratto, dovrà versare tutte le somme indicate dal Giudice entro il termine concessogli; in mancanza di versamento (o nel caso di versamento parziale) all’udienza successiva lo sfratto per morosità verrà convalidato senza possibilità di eccezione e potrà così aprirsi la fase esecutiva per il rilascio dell’immobile.

Nella prassi, per ottenere il termine di grazia non occorre comprovare documentalmente lo stato di difficoltà ma sarà necessaria la richiesta del conduttore perché il Giudice conceda un termine, di regola di 90 giorni, per sanare la morosità.

Peraltro il conduttore, all’interno di un quadriennio, ha la possibilità di sanare la morosità in sede giudiziale per ben 4 volte; ciò significa che il conduttore moroso può subire 4 cause di sfratto per morosità (saldando l’arretrato e le spese legali entro l’udienza) prima che il Giudice risolva il contratto e disponga definitivamente il rilascio dell’immobile.

Esiste il “termine di grazia” nelle locazioni commerciali?

La normativa di riferimento è quella del combinato disposto degli articoli 1453 e 1455 c.c. in base ai quali, in un contratto a prestazioni corrispettive come locazione, quando una delle due parti si rende inadempiente con un inadempimento non di scarsa importanza, l’altra parte può chiedere la risoluzione al giudice.

Tale regola trova la sua eccezione nelle locazioni abitative in base al disposto dell’articolo 55 della legge 392 del 1978: in base a tale norma la parte inadempiente ha la possibilità di sanare la propria morosità pagando tutti i canoni scaduti, oltre agli oneri accessori, gli interessi e le spese di giudizio; la parte ha anche la possibilità, in sede di udienza per la convalida dello sfratto, sempre nelle locazioni abitative, di chiedere il cosiddetto termine di grazia (di regola di 90 giorni) per poter adempiere alle proprie obbligazioni, evitando in tal modo che il giudice dichiari la risoluzione del contratto e quindi, convalidato lo sfratto, imponga la restituzione dell’immobile alla controparte.

Nonostante in passato si sia tentato di estendere il beneficio del termine di grazia anche alle locazioni commerciali, tale orientamento è definitivamente venuto meno dopo la nota sentenza 272/1999 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione le quali hanno affermato il principio che “nelle locazioni commerciali trova applicazione la regola generale di cui agli articoli 1453 i seguenti del codice civile e non la normativa speciale di cui all’articolo 55 della menzionata legge 392 del 1978.

A tale orientamento si è poi adeguata l’intera giurisprudenza e la stessa Corte Costituzionale che ha chiarito non esserci disparità di trattamento tra le locazioni commerciali e quelle abitative per la non applicabilità dell’articolo 55, in quanto il legislatore, con quell’articolo ha inteso preservare maggiormente l’interesse abitativo che ha una maggiore rilevanza rispetto a quello economico di cui è portatore il conduttore di un immobile locato ad uso diverso e quindi commerciale.

Opposizione allo sfratto per morosità

Il conduttore può proporre la opposizione allo sfratto per una serie di motivi.
L’opposizione può ad esempio essere proposta dimostrando di aver effettivamente pagato la somma pattuita nel contratto oppure dimostrare un’eventuale indicazione sbagliata delle somme da parte del locatore od ancora di aver dovuto contribuire alle riparazioni urgenti dell’immobile che sarebbero dovute spettare al proprietario di casa e pertanto in tal caso diventa creditore dello stesso.

Il conduttore ha anche la possibilità di opporsi allo sfratto per morosità contestando soltanto una parte dell’importo richiesto dal locatore. Il giudice, in quest’ultimo caso, potrà ordinare il pagamento della somma non contestata.

Nel procedimento per la convalida, l’opposizione allo sfratto per morosità ai sensi dell’art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e la instaurazione di un nuovo ed autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore, la possibilità di chiedere la risoluzione per inadempimento del conduttore in relazione al mancato pagamento di canoni od oneri condominiali non considerati nel ricorso per la convalida di sfratto e, per il conduttore, di dedurre nuove eccezioni e domande riconvenzionali. (Cass. Civ. Sez. III. 5 marzo 2009, n. 5336).

La opposizione allo sfratto per morosità si svolge secondo il rito del lavoro per cui non è consentito al locatore la proposizione di domande nuove se non nelle forme e nei termini previsti dall’art. 420 comma 1 c.p.c. secondo il quale le parti possono modificare le domande solo se ricorrono gravi motivi e previa autorizzazione del giudice. (Cass. Civ. Sez. III 9 novembre 2006 n. 23908).

Come si esegue lo sfratto?

In occasione della udienza di prima comparizione se il conduttore non si oppone oppure se l’opposizione non si fonda su prova scritta, il Giudice convalida lo sfratto disponendo il rilascio dell’immobile entro un termine che generalmente varia dai tre ai quattro mesi.
Se alla data di rilascio fissata dal Giudice il conduttore non va via, occorrerà apporre la formula esecutiva in Cancelleria e iniziare la fase esecutiva, cioè la procedura di rilascio dell’immobile.

Occorrerà pertanto notificare a chi occupa l’immobile l’atto di precetto di rilascio contenente la convalida dello sfratto da cui deriva l’obbligo di rilasciare l’immobile entro 10 gg dalla notifica.

Quali sono i tempi per riavere libero l’immobile?

Nel caso di rifiuto a rilasciare l’immobile occorrerà notificare atto di precetto di rilascio nel quale l’Ufficiale Giudiziario inserirà la data in cui si effettuerà l’accesso nell’immobile.

In considerazione dello sfratto da eseguirsi (se l’immobile è ancora occupato, se chi lo occupa è minore o malato oppure vi è la presenza di animali domestici, se non si dispone delle chiavi della porta di accesso) l’accesso nel giorno e nell’ora indicata da parte dell’ufficiale giudiziario avverrà anche alla presenza delle Forze dell’Ordine, del fabbro o del medico all’uopo incaricato.

La procedura di sfratto si conclude pertanto con la redazione del verbale di rilascio dell’immobile contenente una lista completa e dettagliata di tutto ciò che viene rinvenuto dentro all’immobile e che il conduttore non ha provveduto a portare via, dando termine allo stesso per il ritiro a sua cura e spese. In tal caso il proprietario dell’immobile oppure il suo legale verrà nominato custode di tali beni consentendone l’asporto.

Se non sussistono particolare impedimenti, l’immobile verrà liberato entro 6 mesi ma tale previsione varia anche molto a seconda delle città in cui viene eseguito.

Anche con la conclusione dello sfratto, può rimanere insoluta la questione del mancato pagamento degli importi dovuti per i canoni di locazione, per i quali occorrerà avviare il relativo procedimento di ingiunzione per il recupero del credito.